摘要：雖然規模增長會有所受限，但考慮到當前的市場環境，這也有利于增強濱江服務在周期下的抗風險能力，進一步提升服務質量并鞏固優勢。
觀點指數?濱江服務近期公告變更IPO募資款項的用途，將原擬用于收并購和戰略投資的資金改為用于人才培養等企業經營方面。
表面上看，這是濱江服務的企業戰略回歸保守，但其原本的經營風格就偏向穩健，放棄并購路徑和其一貫的發展脈絡其實是一致的。
本次濱江服務調整IPO募資款項的用途，是物業行業環境變化的一個縮影，其戰略收縮可能會壓制自身的規模增長速度，但也能有效提高企業的抗風險和抗周期能力。
IPO募資款“變遷”
5月29日，濱江服務公告變更其IPO募資款用途，擬將原先用于收購物業公司及戰略投資的金額變更為更新其管理服務系統、招募培養人才以及與當地政府和開發商設立合營公司?？偨Y來看就是將原用于收購的資金挪用到企業運營方面。
對于變更款項用途，濱江服務表示其尚未于市場上尋求到符合集團服務品質管理需求，能夠帶來協同效應的物業管理服務收購目標。于投資資管平臺以從事運營工業園也未能與相關企業就投資相關事項達成一致。
在本次變更之前，濱江服務更新系統、培養人才等項目下的IPO募集資金已經全部使用完畢，而擬用于收購及戰略投資的2.51億元資金卻并未有任何減少，即自上市以來濱江服務并沒有達成任何有效的收并購或戰略投資。
不過，濱江服務并不是近期唯一變更其IPO募資款項的物業服務企業，金科服務、特發服務、蘇新服務都于近期公告變更了用途，而變更方向也不一。例如卓越商企服務將擴張資金移向了企業營運、特發服務則挪向了收并購、金科服務將款項用于收購及對老舊小區翻新，而蘇新服務則選擇將部分募資款項直接用于購買香港的寫字樓。
IPO募資款項的變更反映的是和IPO上市之日相比企業戰略的變化。以此看來，濱江服務在欲求并購無果后，選擇放棄并購路徑是其在擴張方面戰略收縮的表現。
切換“保守“戰略
企業戰略的保守固然有一定的市場環境原因，但也有濱江服務自身基因的關系，其經營風格與關聯方濱江集團類似，整體較為穩健保守。
自2019年上市以來，濱江服務并未成功達成任何一起有效收并購，非并購的保守成長方式有其利弊，益處在于物業企業對項目質量會有較好的管控能力。濱江服務早年承接項目多是濱江集團直接開發，以中高端盤為主，整體項目質量較高，2022年，濱江服務管理樓盤的平均物業管理費單價為4.26元/月/平方米，這在行業中處于明顯的高位水平。
這也有益于口碑和服務質量的維持，濱江服務自身極強的區域性口碑使其在杭州等地具備較高的第三方項目拓展能力，而且隨著近年三方項目占比的提高，其住宅樓盤的平均物管費基本保持恒定，即其進行三方拓展獲取的項目仍是以中高端為主。
但是，管理規模是濱江服務的一個痛點，其規模體量在上市物企中相對較小，截至2022年12月31日，濱江服務在管面積僅4200萬平方米，而且由于項目絕大多數位于浙江省內，因此增長上也難免受限。
由于體量相對較小，過往濱江服務的增長速度還算可觀，基本維持在40%左右，而隨著其管理體量達到4200萬平方米，以及市場環境的變化，這一面積增速已明顯難以維持。濱江服務管理層已經將2023年的增長目標設為了30%，基于策略和布局的預設不變，這一增速預計未來會繼續下降。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
2022年，濱江服務來自第三方的項目面積首次過半，達到55%，隨著物業公司整體規模的增長，濱江集團的項目開發速度已無法滿足濱江服務的長期成長需求，關聯方項目供應的相對不足也讓濱江服務對三方項目有更多的需求，以維持一定的增速。而收并購正是行業普遍采取的足夠有效的一種擴張手段，對收并購戰略的放棄也會進一步限制濱江服務的增長速度，使得管理規?？赡艹蔀闉I江服務的“軟肋”。
不過，也正是因為其相對“保守”的管理和擴張模式，讓其在本輪房地產行業的調整過程中，所受到的影響較小。2022年，濱江服務仍錄得了約40%的收入增幅和37%的利潤增幅，達到了其過往一直設立的40%增長的業績指引，在物管行業中表現較為優質。
由于在地域選擇和項目質量等方面有相當多的考量，因此濱江服務的拓展戰略自然傾向保守，本次濱江服務調整其IPO募資款的用途、放棄收并購，與其說是企業戰略的轉彎，更多還是回歸其一貫的經營風格。
區域偏好里的抗風險考量
在當前的上市物企中，濱江服務屬于區域性極強的一家企業，高度依賴當地市場，絕大部分項目都位于浙江。除了大本營杭州之外，濱江服務浙江省內的項目以寧波為主，其次是嘉興、平湖、湖州等地，省外的項目相當稀少，上市至今在全國化布局方面也未能達到明顯的成效。
截至2022年12月31日，濱江服務的在管面積中約有65%的項目位于杭州，96%的項目位于浙江，省外占比僅為4%，和關聯開發商濱江集團相比地域受限更為嚴重。
數據來源：企業公告，觀點指數整理
或許是因為省外項目的拓展和維持都需要較多的額外成本，因此濱江服務在省外的拓展也并不積極。目前其在省外拓展的方式通常有兩種，一是跟隨濱江集團在某一個城市落地一個項目后，以此為基礎向周邊拓展，二是和當地小型地產開發商進行合作以獲取項目，例如在海南就與海南嘉園房地產合作，實現項目的落地。
據了解，濱江集團在深圳的首個住宅項目龍華浪口屋村項目，經過多年的籌備預計將于今年下半年開工，目前濱江服務在該項目也已進入前期案場服務的階段，憑此項目在深圳順利立足之后，濱江服務或許有機會借此打開深圳市場。
值得注意的是，在關聯方濱江集團浙江之外的非強勢區域，濱江服務并不是百分百可以拿到濱江集團對外合作開發項目的對應物業管理業務。例如，2021年4月，濱江集團與越秀地產達成了戰略合作，同年10月，越秀濱江星航TOD項目入市，今年6月份該項目已順利開盤，不過越秀濱江星航TOD的物業管理合約并未能由濱江服務獲取，而是被越秀服務承接，即濱江服務并未能借此將物業服務項目順利落地廣州。
本次濱江服務募資款用途的調整，是行業整體戰略收縮的一個縮影，雖然目前行業內的收并購浪潮還未完全消退，但已明顯到了相對末期，行業的增速也在明顯放緩。
單就濱江服務而言，在暫緩收并購這一便捷手段之后，其于省外的項目拓展會更加困難。不過，雖然規模增長會有所受限，但考慮到當前的市場環境，這也有利于增強濱江服務在周期下的抗風險能力，將資金集中在經營領域，也有利于進一步提升服務質量并鞏固優勢。
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